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事例18　アパートの敷金をめぐるトラブルにご注意（Ｈ18年３月）

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出典: 中津川市公式ホームページ

　春は引越しの多い季節です。賃貸住宅から退去の際の敷金をめぐるトラブルは年々増加しています。今後の被害を未然に防止しましょう。

■相　談
　転勤のため、賃貸アパートを退去することになった。入居の際に礼金と別に敷金を家賃の４か月分に当る２８万円を支払った。契約時にそのうちの２か月分は返金されないと説明されていた。
　自分ではきれいに使用していたつもりだったが、残り２か月分のうち１１万円以上がリフォーム代に充てられると言われた。夫婦２人のみで子どもはおらず、汚れていないと思う。内訳を出してもらったが、クロス張替部分で納得できない費用もある。
■アドバイス
　賃貸借契約が終了し、退去の際には、借り主は建物を元に状態に戻す原状回復の義務があります。これは、借りた住宅を入居時の状態に完全に戻すことではありません。借り主の故意・過失により生じた住宅の汚損、破損や、無断で原状を変更したときに借主が負担する責任をいいます。
  • 原状回復とは･･･通常の使用によって生じたふすま、障子、クロスなどの損耗、畳のこすれ、家具の設置によるカーペットのへこみ跡、電化製品の後部壁面の黒ずみなどについては、入居当時の状態より悪くなっていたとしても、そのまま貸主に返還すればよいとされているのが一般的な考え方です。これは、自然損耗分の原状回復費用は、減価償却費として賃料に含まれていると考えられるからです。
  • 費用負担の伴う原状回復とは･･･建物に取り付けた棚などを撤去しないで退去したときや、不注意による破損、部屋に生じた結露を放置したことにより拡大したカビやシミ、クーラーからの水漏れを放置したことによる壁の腐食などがあった場合は、その程度にもよりますが、費用負担を求められるケースがあります。
  • 敷金返還について納得できないときは･･･黙って泣き寝入りせずに、まず家主（または管理代行業者）と話し合うことが大切です。その場合、後述のガイドラインなどを参考にすると解決の早道になります。しかしながら、話し合いによる解決が難しいときは、裁判所における民事訴訟や少額訴訟手続を利用することもできます。
  • 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」･･･国土交通省が取りまとめたこのガイドライン（住宅局の取り組み　民間住宅関係」）は、退去時の原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、最近の裁判例や取引などの実務を踏まえ、現時点で妥当と思われる一般的なルールを示したものです。ガイドラインであるため、法律的な強制力はありませんが、原状回復の考え方について参考になるでしょう。
  • 敷金返還のトラブルを未然に防止するために･･･自然損耗分の費用は、貸主が負担するという考え方が定着していないことが敷金をめぐるトラブルの問題点です。入居の際に、重要事項説明書と賃貸借契約書をもらい、部屋の退去時にどのような負担を伴うことになるのか、契約前に確認しておくことが重要です。契約書の中には、自然損耗分も借主の負担とする特約条項がついている場合もあるので注意が必要です。
【中津川市公式ホームページ】


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